〈房產〉Q2台北商辦租賃空置率處於歷史低點 B辦租賃表現穩健

近幾個月來台北辦公室市場中 A 辦與 B 辦大樓租賃表現已出現分歧，據外資商仲業者統計，2023 年第二季台北主要商圈優質辦公室總淨去化量約 - 1,280 坪，爲連續兩季寫下負值，代表不僅沒有去化，空置量還增加，主要受到 A 辦市場拖累，台北 A 辦市場已連續三季見到總空置面積上升，導致第二季 A 辦平均空置率走高至 8.2%，連帶使租金成長速度趨緩。

世邦魏理仕指出，相較之下，台北市中心 B 辦租賃需求愈趨穩定，過去三季以來 B 辦淨去化量維持正數，擺脫新冠疫情期間去化水準起伏不定的陰霾。隨著中小型空置單位陸續去化，今年第二季 B 辦平均空置率下探至 2.9%，為 2000 年網路泡沫化以來最佳表現，多棟大樓的最新成交租金創下自身最高紀錄，帶動 B 辦平均租金升至每坪 1,883 元，較去年同期溫和增加 1%。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，當前不少 A 辦租戶基於預算考量而暫緩辦公室搬遷計畫，年初以來亦見到部分外商於續約協商過程中，提出縮減承租面積的要求，反映 A 辦市場租賃氣氛趨於保守。反觀 B 辦市場，在租金水準相對平實、漲幅較為和緩的特性下，國內外中小型企業租賃動能維持不墜，過去幾個月陸續有租戶由非核心區域遷至市中心主要商圈內的 B 辦大樓，且近期 B 辦租戶對於擴充辦公空間的態度亦較為積極。

由於近年新完工 B 辦大樓匱乏，加以 B 辦租賃需求逐漸回溫，對比 2022 年第一季僅 55% 的 B 辦大樓達到滿租狀態，今年第二季 B 辦滿租比例已攀升至 82%，顯示目前 B 辦市場上可供租戶選擇的單位相當有限。

另一方面，目前台北市主要商圈內約半數的 B 辦屋齡已達 30 年以上，特定老舊大樓的房東因而選擇透過都市更新或危老重建的方式，除可獲取額外容積獎勵，亦能藉由產品重新定位，使資產價值最大化。當未來有越來越多老舊 B 辦進入改建階段後，可預見市中心 B 辦供給愈形吃緊，若再考量部分 B 辦將重建為頂級 A 辦，甚或規劃為豪宅與飯店，未來數年內坐落地點佳、租金平易近人的 B 辦大樓將備受中小企業青睞。

李嘉玶認為，短期內外商租賃動能仍顯不足，主要商圈 A 辦平均空置率將於今年底上升至逾 11%，部分 A 辦房東態度將出現軟化，而 B 辦空置率可望維持低檔，故 B 辦房東在租約談判上較佔有優勢。據統計，未來五年台北市中心 A 辦新供給陸續出籠，合計總出租樓地板面積將達 23.5 萬坪，世邦魏理仕研究部預測 A 辦平均空置率最遲將於 2027 年攀升至 20% 以上，同時間 B 辦空置率將持續降至歷史新低。

從長期來看，新完工 A 辦挾著新穎設計、先進設備等優勢，將吸引部分 B 辦大樓租戶遷入。世邦魏理仕估價及諮詢部副董事張維升指出，針對目前租金效益較差、閒置空間難以去化的老舊 B 辦，若房東有意走向重建之路，建議可將綠建築、智慧建築等容積獎勵項目、以及尖端租戶在意的 ESG 議題一併納入評估，而如以改建為新 A 辦大樓作為未來定位，將不可輕忽接下來五年台北市中心及南港地區內大量新供給所帶來的龐大競爭壓力，更應專注於未來產品定位貼合市場需求。