〈房產〉研調：台灣房市景氣燈號綠燈將亮 後市量縮價盤整

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，(19) 日共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」，以及下半年的國內房市景氣預測。研究結果顯示預測第三季景氣指標分數為 42.63、第四季是 44.20，意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈，後續發展「有感量縮，溫和價盤」。估全年房屋買賣移轉棟數爲 27 萬棟。

依此一房市指標的統計顯示，2023 年第一季台灣房市景氣燈號呈現藍燈，景氣指標分數為 31.68，並預測第二季景氣指標分數為 38.02，燈號轉為黃藍燈，代表房市在第二季逐漸脫離景氣低迷狀態。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，在台灣央行第五次選擇性信用管制的第二戶限貸後，下半年還有多項打房政策陸續上路，包括平均地權新制實施、行政院積極研議囤房稅 2.0，並有中央大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰，牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願；官方雖對炒房連環打擊，但也對申報租金收入的房東調降房屋稅，並鬆綁換屋族貸款，還釋放出新青年安心貸款利多，因此下半年仍有剛性買盤支撐，但量能不易放大，將是「量縮價盤」局面，預估全國全年的買賣移轉量，縮減幅度大約 15%，整體棟數估計將會是 27 萬棟保衛戰。

周鶴鳴進一步分析，造成｢量縮｣的因素，可從基本面、政策面、技術面三大面向來觀察。在基本面上，第一季 GDP 年增率是 - 2.87%，看來也不會太好；政策面上，本次平均地權條例新法預售屋轉售的禁令，已經造成結構性的改變，選擇性信用貸款限制，短期投資必然減少；而這波房價的大爆發，起因於 2018 年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後，台商資金回流，且貨幣政策和國際戰爭引發通膨，導致房價飆漲，因此在技術面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。

價格漲跌，則會因產品、區域供需不同，溫和盤整。多空交雜下，下半年房市也將浮現三大趨勢。首先「內需復甦，商用看俏」疫後各產業復甦力道不同，目前國內餐飲旅宿業反彈，AI 興起帶動的科技產業發展爆紅，都衍生擴張需求，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。

其次「政策限縮，長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產族群限制不同，不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制，對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕，因此首購自住客會趁機卡位，市場上低總小宅仍會是主流。

再者，「預售吃緊，成屋價穩」，受平均地權新制影響，預售屋量能縮減，新興重劃區漲跌變化大，房市轉向成屋市場，其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜，房價更具抗跌保值之效，優質搶手社區仍有創高價機會。

綜觀下半年房價的起伏，還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面，在總體環境不利的情況下，仍可看到趨勢中的好產品，因為稀有釋出，還在逆勢上揚。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，一般常以房價指數或交易量等單一指標，作為判斷房地產景氣的依據，但可能無法反映出整體市場真實狀況，導致誤判情勢。有鑒於此，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作，創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」，希望更全面地評估市場動能及景氣，並預測未來房市走勢。

調查台灣房市景氣燈號依總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向，篩選出 17 項變數，資料期間為 2002 年 1 月至 2023 年 3 月，參考國發會景氣對策燈號之指標項目處理方式，將原始資料進行季節調整等處理，再透過主成分分析法，由資料自行決定出各變數之權重，計算出景氣指標。並在 95% 的信心水準下，預測 2023 年第二季以後台灣房屋市場景氣指標與燈號，以本次數值分數對應燈號分別為景氣過熱 (49.22~100) 的紅燈、轉好 (44.37~49.22) 的黃紅燈、穩定 (41.44~44.37) 的綠燈、轉壞 (37.36~41.44) 的黃藍燈，以及低迷 (0~37.36) 的藍燈。