川普正瞄準美國房屋市場，宣布將禁止機構投資者購買獨棟住宅。短短幾分鐘內，黑石集團 (BX-US) 股價周三 (7 日) 蒸發了高達 170 億美元。

據「capitalwatch」，2020 年疫情初期，投資人發現購屋交易約佔總交易量的 14%。如今，隨著市場對購屋族而言越來越難以負擔，該比例已升至約 27%。

因此，美國首次購屋者的中位數年齡已飆升至創紀錄的 40 歲。該數字高於 2021 年中位數年齡 33 歲和 1981 年的 29 歲。

但現在的問題變成了：這是大型機構資金買房的結果嗎？按投資人規模劃分的投資者購屋情況，大型和巨額投資者目前約佔投資者購房總量的 20%。

這意味著這些大型基金僅占美國整體購屋交易量的約 3%。儘管如此，這仍是一個相當可觀的數字。

大型機構投資人目前佔獨棟住宅購買量的 2-3%，疫情期間，隨著利率下降，比例曾高達 4.8%。

但這些購買已完成，無法「撤銷」。

這對房價產生的影響預料小於多數人的預期。若削減約 3% 的需求，影響微乎其微，因為需求本身並非癥結所在。

事實上，根據 Reventure 數據，銷售需求已降至 40 年來的最低點，僅佔已入住房屋的 4.7%。

需求下降 3% 不會產生太大影響。即使剔除所有投資者購買，個人投資者仍佔當前需求的 70% 以上。目前正面臨歷史上最低水準的需求。

問題何在？供應量急劇下降，部分原因在於現有投資者的持股比例。

這是利率的產物。目前，現有房主的平均抵押貸款利率約為 4.2%，比目前 30 年期固定抵押貸款利率（約 6.2%）低 200 個基點。

差距從未如此之大，這使得出售房屋在經濟上變得毫無吸引力。既然要損失 3% 的房貸貸款，何必賣掉房子？

以下是更多證明供應是問題的證據：自 2005 年以來首次出現，現房售價已超過新房。也就是說：舊的比新的貴，因為沒人願意賣。

許多美國家庭的真正資產已成為疫情期間 2.5% 的抵押貸款利率。目前，約 80% 的借款人支付的利率低於 6%，約 73% 的借款人利率低於 5%。這形成了出售的財務阻礙，必須消除該阻礙才能刺激更多供應。

消除這種阻礙因素的解決方案？降低利率並增加供應量。

現實情況是，美國正面臨住房負擔能力危機。房價收入比近期突破 4.5 倍，創下自 1950 年代以來的最高水準。

在美國，擁房已成為一種奢侈。