中國房地產市場 9 月迎來一線城市限購政策的全面鬆綁，隨著深圳在 9 月 6 日正式實施非核心區限購放寬政策，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市已全部放開非核心區域購房限制。

然而，在經濟深度調整與市場信心不足的雙重背景下，這場力度空前的政策鬆綁，究竟是短期刺激還是長期拐點，引發了廣泛關注。

政策演進：從單點突破到全面開花

一線城市的限購政策放寬呈現出「梯度推進」的特徵。廣州作為先行者，率先全面放開限購。至 8 月，調控節奏明顯加快，北京與上海幾乎同步推出非核心區限購放寬政策。

• 北京：自 8 月 8 日起，將限購鬆綁範圍劃定為五環外區域，取消套數限制，但仍保留兩年社保繳納要求。公積金貸款政策亦有調整，二套房最高貸款額度提升至 100 萬元，最低首付比例降至不低於 30%。成年單身人士購房按居民家庭執行限購政策。

• 上海：自 8 月 25 日起，將放鬆區域設定為外環外，非滬籍社保要求降至一年，並明確符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。成年單身人士按居民家庭執行限購。上海在利率定價機制上做出重大調整，不再區分首套與二套住房，統一降至 LPR 減 45 個基點。同時，優化了多項公積金政策，包括提高貸款額度、支持提取住房公積金支付首付款以及支持「又提又貸」。

• 深圳：於 9 月 5 日發佈新政，自次日起實施，其放鬆力度更為顯著。在羅湖、寶安（不含新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明等非核心區，本地戶籍家庭與繳滿一年社保的非深戶家庭可不限套數購房；即便未繳納社保的外地家庭，也可在此類區域購置兩套住房。此外，鹽田區、大鵬新區則完全不限購。此政策直接打破了此前非深戶購房的社保門檻，成為四大一線城市中最寬鬆的限購政策。深圳僅保留南山、福田及寶安新安街道的嚴格限購。企事業單位購房政策與信貸政策也同步優化，商業性個人住房貸款利率不再區分首套與二套住房。

據報導，一線城市的限購鬆綁並非孤立行動，而是與全國性政策形成「組合拳」。中國國務院在 5 月 17 日已推出四項重磅措施，包括 3000 億元保障性住房再貸款、降低首付比例（首套房最低 15%，二套房 25%）、取消房貸利率下限。中央金融工作會議也明確提出「促進金融與房地產良性循環」，強調「一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求」和「因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求」。

市場反應：短期提振與長期信心博弈

政策落地後的市場反應顯示出短期提振，但不同城市、不同區域的分化特徵明顯。

• 上海：政策實施後一週內，新房成交面積達到 17.2 萬平方米，環比增長 7%，為近九週最高值。8 月二手房成交 1.75 萬套，環比增長 4%。外環外區域部分項目出現來訪量與成交量雙增長態勢。

• 深圳：市場反應呈現「脈衝式」特徵。新政落地後出現短期反彈，初期交易數據好轉。但進入 10 月後，市場熱度有所回落，並未出現持續上漲態勢。有觀察者指出，政策效果衰減速度明顯加快，有時「只管三個月」。

• 北京：市場表現相對平穩。由於仍保留兩年社保要求，對市場的刺激力度相對有限，購房者多處於觀望狀態。

市場信心不足的背後，是購房者對經濟前景的擔憂。嚴躍進指出，深圳新政後預計會進一步產生購房需求。他在 2025 年初的分析中提到，2024 年全國房地產市場呈現「U 型」深度調整，四季度政策發力後市場出現止跌回穩態勢，一線城市的限購鬆綁對此起到了關鍵作用。

政策展望：核心區限購與全國傳導效應

隨著四大一線城市非核心區限購的全面放開，市場普遍關心核心區限購是否會進一步放開。從目前的政策導向來看，一線城市核心區的限購政策短期內全面放開的可能性較小，但局部調整的空間依然存在。嚴躍進認為，深圳的政策寬鬆度已處於較高水平，短期內進一步全面放開核心區限購的必要性不大。未來，核心區可能會通過調整社保年限、優化購房資格等方式進行局部放鬆。

一線城市的政策調整對全國尤其是二三線城市產生「傳導效應」。正面效應是改善全國房地產市場預期，帶動二三線城市市場信心的恢復。然而，也可能產生負面的「虹吸效應」，吸引二三線城市的優質人才與資金進一步流入一線城市，加劇區域分化。為應對此情況，部分二三線城市已積極調整政策，如降低落戶門檻、提供購房補貼等。