美降息循環啟動 不動產、公用事業多頭催油門

降息循環啟動不動產產業多頭趨勢，保德信投信指出，盤點各產業與美國十年期債券殖利率的相關性，以不動產的關聯度最低，看好利率下滑將大幅降低不動產與公用事業的融資成本，有利相關企業獲利成長，因此，今年來包括不動產、公用事業屢屢獲得市場上調獲利預期。

PGIM 全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示，歷史資料顯示，包括不動產、公用事業、必須消費、電信等產業與美債殖利率成相反走勢，反映出當利率下行時，這些產業的表現往往能優先受惠。

事實上，統計自 2000 年以來三次聯準會停止升息後 1 年、2 年、3 年及 5 年期間，REITs 平均報酬率皆有雙位數以上的表現，但從本次升息循環最後一次升息起算，REITs 成長性明顯不如歷史均值，預期降息啟動後的後續補漲空間大。

張國揚說明，由於這波全球多頭期間 REITs 漲幅相對落後，目前 REITs 與 S&P500 指數的相對本益比，低於近 10 年平均值接近兩個標準差，本益比相比大盤明顯折價，眼見未來利率環境有利於不動產業企業獲利，現在正是良好切入相關類股的時機。

張國揚分析，除了降息帶來的優勢，不動產在高齡化住宅成長、AI 需求帶動資料中心需求上升等趨勢之下，相關 REITs 更受到資金矚目。看好資料中心的需求高速成長，美國雲端四巨頭微軟、Google、Meta、亞馬遜持續擴大 AI 及雲端服務的投資金額，最新數據顯示，全球資料中心新增租賃規模自去年下半年出現爆發式成長，並於今年上半年創下歷史新高紀錄，預期在 AI 軍備競賽延燒之下，資料中心 REITs 將持續受惠。

張國揚認為，看好不動產現金流相對穩定、REITs 營業收入成長具備抗景氣循環特性，現階段還有 REITs 子產業成長的優勢契機，投資人不妨透過分散投資、靈活操作方式，達到降低投資組合風險，並網羅全球各類不動產商機。