兩樣情！星國市中心商辦租金15年高 其他地區空置率卻暴增逾一倍至40%

新加坡房地產開發商凱德集團旗下凱德綜合商業信託 (CICT) 正面臨削減辦公大樓售價的壓力，買家要求降低其 A 級商辦售價，顯示星國商業資產折扣壓力越來越大。

不願具名的知情人士透露，這家星國市值最大的房地產投資信託基金 (REIT)，已將位於市中心的 21 Collyer Quay 大樓掛牌出售，原本想以 7 億至 8 億星幣的價格出售這棟 21 層樓建築，或根據其淨可出租面積計算，每平方英尺 3286 星幣至 3756 星幣，但買家開價遠低於該金額。

今年稍早，至少有一位競標者出價約 6 億至 7 億星幣，而該 REIT 仍在與潛在買家進行討論，並稱仍可能選擇保留該商辦。21 Collyer Quay 在去年底估值為 6.49 億星幣。該辦公大樓位於星國中央商務區 (CBD) 的萊佛士坊，有 21 層聯合辦公空間和私人辦公室且靠近萊佛士坊地鐵站，交通非常便利。

凱德集團房地產投資信託於 2005 年以 1.47 億星幣收購 21 Collyer Quay，目前已完全出租，聯合辦公空間供應商 WeWork 公司已承諾租至 2028 年，HSBC 租約則在 2020 年結束。

上述談判反映星國 A 級商辦市場內的認知差距，該市場在全球商用不動產低迷期間表現突出。買家因擔心高利率和工作模式變化而尋求更低的價格，但賣家則表示市中心空置率較低，租金仍在上漲。

由於利率上升，星國 REIT 產業面臨特別的壓力。金融監管機構近來提出簡化的槓桿規則，以確保房地產投資信託能充分支付利息。

此外，近幾個月也出現出售非核心資產的趨勢。根據房地產公司 Savills 數據，Mapletree Pan Asia Commercial Trust 上季以 7.75 億星幣，約每平方英尺 2352 星幣將一棟 19 層的 A 級商辦 Mapletree Anson 賣給投資公司 PAG。

不只是市區，星國其他地區的商業租賃發展也收到阻礙。新加坡曾投入數十億美元在樟宜機場附近打造一個替代商業中心，名為「樟宜商業園」，曾被稱為「東部 CBD」，吸引眾多銀行和科技巨頭，但該商業園區正在迅速空置。

根據房地產諮詢公司高緯物業的追蹤數據，樟宜商業園的 10 處商用不動產空置率在過去三年增逾一倍至近 40% 水準，但市中心商辦幾乎爆滿，核心區租金今年稍早更飆漲至 15 年新高。

星國商用不動產市場的困境也反映出自疫情以來，全球科技和金融領域的裁員以及遠距辦公的興起。

不過，雖然全球許多商業園區面臨類似的挑戰，但星國面臨一些獨特的本地問題。樟宜商業園是新加坡在 1990 年代初期開始的長期去中心化的部分行動。

然而，對習慣在市中心工作的白領來說，樟宜商業園的仍太偏遠。對一些員工來說，每天通勤需耗時至少 90 分鐘與花費 2 美元。

根據高力國際數據，星國整體商業園區今年首季空置率上升至 22% 左右，創 10 多年新高。

因此，投資人的信心受到打擊。自去年以來，另一家房地產投資信託公司 Mapletree Industrial Trust 一直在尋求出售其價值 5.33 億星幣 (3.96 億美元) 的 3 筆商業園區資產，其中包括樟宜商業園的 The Signature 辦公大樓。