〈房產〉全台老屋佔53% 改建選危老或都更？勤業眾信一次說分明

0403 花蓮強震，同時也震出許多人對危老建物的關注度。據台北市建管處統計資料，北市累計核准 920 件危老案，其中 96 件備註失其效力，顯示危老案件推動的難度。老屋重建的方式目前是以「危老重建」或「都市更新」進行，勤業眾信指出，兩者就適用條件、申辦程序、獎助及稅捐減免等，條件各有不同，需依自身需求及條件，停、看、聽後再選擇。

內政部不動產資訊平台的資料，截至 2023 年第 4 季，全國房屋稅籍住宅類數量約 919 萬宅，其中屋齡超過 30 年的老屋共約 483 萬宅，佔比將近 53%。高齡建物通常比較不具有耐震力，因此，如何改建老屋、提高耐震程度以避免天災造成的死傷，已是不得不面對的課題。

勤業眾信會計師戴群倫表示，若以重建的方式改建老屋，目前是以「危老重建」或「都市更新」進行。不過，無論從適用條件、程序及獎勵等面向來說，兩者均有所差別。相對而言，都更所需程序較為複雜、進行時間較冗長，但獎勵相對較多。

首先，就適用條件來說，採危老重建，基地無面積限制，規定必須為都市計畫範圍內非屬歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建物，且須符合三項條件之一：依法須拆除；結構安全評估未達最低等級；屋齡大於 30 年，經評估耐震未達標準且改善不具效益或未設置昇降設備。

都更基地位置必須為政府畫定的更新地區內，或由土地及合法建物所有權人依條件申請自行劃定的更新單元。此外，都更對於基地面積有最小規模限制，屋齡也可能有所要求，依各縣市規定而不同。以台北市為例，面積須達至少 1,000 平方公尺；若僅達 500 平方公尺也可申請，但須提經審議會審議通過。

另一方面，危老重建需取得「全體」土地及合法建物所有權人的同意；都更則採「多數決」同意，經私有土地及合法建物所有權人均超過 80%，且所有土地總面積及合法建物總樓地板面積超過 80% 的同意；採協議合建，則須取得「全體」土地及合法建物所有權人同意。不過，若都更基地是屬政府劃定的更新地區，依地區性質取得超過 50% 或 75% 的同意即可。

其次，就申辦程序來說，危老重建的申請人為土地及建物所有權人，一戶也可提出申請。但都更的申請人必須為實施者，依『都市更新條例』，實施者是指政府機關、專責機構、都更會或事業機構（如建設公司）。戴群倫提醒，除非該都更案是以整建或維護方式處理，否則都更事業機構應以股份有限公司為限。

危老重建的程序較簡單，只要符合適用條件，提出重建計畫由主管機關核准後即可實施。都更除須經事業概要、事業計劃及權利變換計劃之申請及審議等，亦須舉辦公聽會、聽證會、公開展覽等繁瑣流程。至於重建後分配方式， 危老重建原則上由土地或建物所有權人或建商自行協議，都更則透過權利變換或協議合建來分配房地。

再者，獎助大不同。危老重建所獎勵的建築容積，以不超過法定容積 1.3 倍或原容積 1.15 倍為限，若符合條件者可取得額外獎勵，但不得超過法定容積的 10%。都更的容積獎勵，則以不超過法定容積 1.5 倍，且不得超 0.3 倍法定容積加上原容積為限。

危老重建及都更也都有提供稅捐減免。危老重建除地價稅、房屋稅有期限減免外，並無其他優惠。另外，採都更者若實施者為股份有限公司組織之都更事業機構，得就符合規定的規劃設計支出 20% 內抵減都更完成年度的營所稅，當年度不足抵減時，得在以後 4 年度抵減。每一年度得抵減總額，以不超過當年度應納 50% 為限。但最後年度抵減金額，不在此限。

最後，戴群倫提醒，危老重建的施行期限到 2027 年 5 月 31 日，租稅減免優惠的部分則僅實施至 2027 年 5 月 11 日。都更則無申請時效的限制，但針對租稅減免優惠項目，更新後二年內減半徵收房屋稅，以及協議合建辦理產權移轉減徵 40% 土地增值稅及契稅的部分，僅實施至 2029 年 1 月 31 日。