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香港全面取消樓市調控 專家:房價回穩仍需要時間

鉅亨網新聞中心
香港全面取消樓市調控 專家:房價回穩仍需要時間 (圖:shutterstock)
香港全面取消樓市調控 專家:房價回穩仍需要時間 (圖:shutterstock)

2 月 28 日,香港特區政府財政司司長陳茂波在公布 2024/2025 財政年度特區政府財政預算案時,宣布撤銷所有樓市「辣招」(樓市調控政策),即日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

地產經濟學家丹恩浩誌表示,香港樓市「撤辣」主要受三方面影響。一是,香港樓市成交低迷;二是,房價已經大幅回調了,目前香港的房價已經回到了七年前,大概是 2017 年前的水準;三是,香港土地市場成交低迷,去年香港很多地都流拍了。

防泡沫祭出「辣招」

據報導,香港樓市「辣招」最早可追溯至 2010 年 11 月。香港特區政府新聞網資料顯示,2010 年 11 月 19 日,為了防止房地產市場資產泡沫風險,當時香港特區政府推出額外印花稅,稅率為轉售交易金額的 5-15%,適用於以個人或公司名義在 2010 年 11 月 20 日或以後購入,並在 2 年內轉售的住宅物業交易。

住宅印花稅的出台主要是為了打擊炒房客。當時,香港特區政府將「額外印花稅」分成 3 級稅率,6 個月或以內轉售的交易,稅率為該轉售交易金額的 15%;6 個月以上至 12 個月之間轉售,稅率 10%;12 個月以上至 24 個月以內轉售,稅率為 5%。這也意味著,持有物業的時間越短,額外印花稅的稅率便越高。

後續幾年,由於樓價持續上升,香港特區政府進一步將額外印花稅的適用年期由 2 年改為 3 年,並推出買家印花稅和新住宅印花稅。其中,買家印花稅主要針對所有非香港永久居民、或者是以公司名義在香港購買住宅的買家;而新住宅印花稅,則是針對所有在港購買首套房以外的買家。

值得一提的是,在此次全面「撤辣」之前,去年 10 月香港特區政府已對樓市進行「減辣」。2023 年 10 月 25 日,香港特區行政長官李家超在發表任內第二份施政報告時指出,隨著香港未來房屋供應量將持續增加,考慮整體情況後,政府決定採取調整住宅物業需求管理措施,把額外印花稅的適用年期由 3 年縮短至 2 年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半、外來人才的置業印花稅實施「先免後征」。

香港房價跌至 7 年最低

談及此次撤銷所有住宅物業需求管理措施的原因時,陳茂波表示,「經審慎考慮最新整體情況後,政府決定撤銷所有住宅物業需求管理措施,因為在當前的經濟及市場情況下,有關措施已無必要。」

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,香港特區政府「撤辣」的背景是香港房價跌至 7 年最低點,而下跌的原因之一是市場普遍對「去辣」的預期,導致濃重的觀望以及交易量不斷下滑。

香港差餉物業估價署 2 月 27 日公布,1 月住宅售價指數跌至 306.4,是 2016 年 10 月以來最低,按月跌幅擴大至約 1.6%;按年跌幅擴大至逾 9.4%,是 11 個月以來最大。而自 2016 年 10 月以來,香港住宅售價指數在 2021 年 9 月到達最高峰,為 398.1。截至 2024 年 1 月,香港住宅售價指數已經連續 9 個月下降。

穩住市場還需要一點時間

一系列超出預期的政策宣布後,當地中小型物業、豪宅等各類地產的交易隨即出現變化,熱度開始攀升。 「其實市場狀況不好,早有預期政府會放寬政策。所以早就進行了相關的看盤準備,就等政策明確後買入。」一位於同日簽訂合約的購屋者說。

整體而言,依照相關研究者的預期,短期當地樓市的交投會增加,而樓價則要等發展商清完先前一段時期的庫存後,會慢慢加價。 「畢竟現在利息這麼高,經濟狀況又是晦暗不明。」而陳茂波也稱:樓市受很多因素影響,「人們是否買樓、幾時買樓,除了這些措施,還會考慮到經濟狀況、息口走勢 、自己就業狀況和收入」。

樓市相關從業人員的意見也較為審慎。 例如當地地產建設商會一位負責人表示,「撤辣」可令今年一手交投量止跌回升,但不會令樓價即時颯升。

但也有相關人士提出了補充意見。 其中之一是全面撤辣是向地產界傾斜,相關措施無法幫助一般市民購屋上樓。 目前「港人樓價負擔屬全球前列,若樓價飚升,一般市民和年輕人買樓更難,加上高息之際取消壓力測試,恐進一步增加市民未能負擔供樓支出的風險,導致社會悲劇。」

從數據來看,目前香港的置業負擔比率為 72%,仍高於過去 20 年長期平均值 51%。 對此,陳茂波亦回應:香港樓價一向高企。 針對置業負擔比率相對較高,政府會透過出售資助房屋助市民置業。

丹恩浩誌相信,「撤辣」對香港樓市肯定會有一個很大的促進作用,成交量肯定會馬上上升,但價格沒這麼快能漲。香港房價現在跌了這麼長時間,要穩住市場還需要一點時間。

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