〈房產〉危老改建門檻低 台北市近4成改建案基地不及百坪

由於危老沒有最小基地面積門檻，因此近年也出現不少迷你改建案，房仲業者彙整台北市建管處資料統計，北市危老核准案件各區的平均基地面積，最大的為信義區，平均 223.5 坪；最小的大同區，平均 150.6 坪；而全市平均僅 188.5 坪，其中基地未達百坪的案件，占比高達 35.8%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積 2147.4 坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。不過除非原本基地面積夠大，否則透過整合多半曠日廢時，所幸危老重建無最小基地面積限制，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建。

也因此，今 (2023) 年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅 8.17 坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟占地僅 10 坪的透天改建，凸顯危老案基地「迷你化」格局。

進一步觀察，台北市有 5 個行政區的 100 坪以內基地危老案占比逾 4 成，其中內湖佔比達 47.2% 最高，但同時也是基地逾 500 坪大案占比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，危老的同意門檻為 100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾 500 坪的案件；也由於園區就業新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案占比，都居全市之冠。

張旭嵐指出，危老重建沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。