美國REITs百花齊放 多頭行情至少延續到2023年

REITs 與總體經濟息息相關，美國是疫後復甦最強的國家之一，總統拜登任內將持續推動內需振興計畫，美國經濟動能將維持高速擴張，也將為美國 REITs 迎來長多行情。台新北美收益資產證券化基金 (本基金配息來源可能為本金) 經理人李文孝指出，美國 REITs 各次產業百花齊放，商用不動產正向循環剛啟動；住宅空置率下探 5%，租金漲幅超過疫情前的 10%；逛街人流超越疫情前水準，店面租金穩定增長。分析師預期本波美國 REITs 多頭行情至少延續到 2023 年，明後年預估獲利增長率分別達 9.5% 與 6.5%，加上每年約 3% 股利率，潛在合理報酬約 20-25%，近期快速修正後提供好的進場點。

李文孝指出，目前美國貨幣政策仍偏向寬鬆，雖然 QE 將減少，但離升息緊縮還有一段時間，且股價反應在升息尾聲才會大幅回檔。依歷史經驗來看，前二次升息過程中，美國 REITs 初期仍呈上漲格局，如 2004-2006 年升息過程，REITs 每年均上漲，直到 2007 年房產泡沫才反轉；2015-2018 年升息過程中，REITs 每年上漲至 2018 年才下跌。預估本輪升息時間在 2022 下半年 - 2025 年，因此，2024 年以後才須特別謹慎。

李文孝表示，美國 REITs 上半年財報大幅超出預期，各產業加速增長與復甦，獲利大幅上調，分析師將美國 REITs 整體市場 2021 年獲利成長率持續上修至 8%，以特殊型、零售型、住宅型產業上修幅度最多。除了強勁的基本面優勢下，REITs 為純內需產業且具備抗通膨特性，今年市場開始受青睞，扭轉資金外流現象，今年來累積主被動基金流入 110 億美元，2015 以來首次淨流入，REITs 資產管理規模今年大幅增加 700 億美元至 2600 億美元。

美國 REITs 次產業 2021 年預估獲利成長率

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