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龍巖2商辦委託信義全球資產標售 招商說明會今登場 底價合計32.4億元

財訊快報

龍巖 (5530) 二處精華商辦太平洋商業大樓及台北金融中心大樓,已委託信義 (9940) 全球資產標售,招商說明會於今 (10) 日登場,同時也公佈底價,現場吸引多位投資人參與,包括壽險、傳產業者出席。信義房屋表示,此次標的有二標,甲標太平洋商業大樓底價 14.2 億元以及乙標台北金融中心大樓底價 18.2 億元。底價合計 32.4 億元,由於潛銷階段已吸引超過十家壽產險與傳產業者關注,底價充分預留投資人利潤空間,標案在 11 月 7 日下午 2 點公開標售,預期將造成搶標。信義房屋指出,其中台北金融中心大樓坐落敦化北路 88 號燙金門牌,由知名建築師姚仁喜設計,SRC 構造稀有八年屋齡的純辦大樓,全棟均規劃為高強度的金融保險業 (銀行分行) 使用,此次標售樓層為地面層一樓、二樓,以及辦公室八樓、九樓及地下一樓,加上 33 個坡道平面車位,拆算建物每坪平均單價約 116 萬元,全部物業滿租中,毛租金報酬率初估近 2.6%,加上物業所有權集中機構投資人,前三大投資人持有近八成資產,管理穩定上軌道,是近年台北精華地段少見高投報的案件。而南京東路沿線自從台北捷運松山線開通後,鞏固金融商圈聚落,台北金融中心在敦北南京商圈核心地段,周邊中國人壽新總部開發、微風南京商場、東方文華酒店等落成營運,華固名鑄豪宅每坪上看 260 萬元,總體商圈租金未來每坪上看 3500 元,不管總部自用或是投資收益皆宜。

信義房屋表示,甲標為太平洋商業大樓位於忠孝東路四段 285 號,此次標售樓層為三樓至五樓以及 16 個坡道平面車位,建物面積約 1490 坪,底價 14.2 億元,拆算建物平均單價約 91.6 萬,相較去年 11 月本棟成交之 98.8 萬,約為 93 折;此外,如以危老重建推估增加 50% 建物面積,及新建辦公樓租金每坪 3500 元估算下,未來租金收益率上看 4.88%,也充分保留投資人獲利空間。此棟優勢為公設比僅 13%,使用坪效高,除滿租對於投資人而言具有租金收益外,三~五層連結近 1500 坪使用,對中堅企業總部設立有相當之誘因。

信義全球資產資深協理歐人彰分析,影響租金收益與投標價格背後有幾項主要因素:一、頂級辦公室租金有上漲空間:台北市核心區域 A 級辦公室租金嚴重低估,根據城市土地學會與普華永道 2018 年亞太區房地產新興趨勢報告,2017 年第二季亞太區 A 級辦公室淨有效租金,台北約為上海之 62%、北京之 52%、新加坡之 81%,更約為香港之四分之一,相較亞太與國際標準仍有上漲空間。

二、辦公空間需求回歸市中心形成潮流:台北都會區過往由於獎勵工業政策,漸次開放內湖輕工業區為科技園區、再塑造南港軟體園區逐漸放寬科技相關產業辦公室進駐,以廠轉辦結果固然租金成本得以控制,除了大量新廠辦替代市區辦公樓外,也衍生新興區域交通與生活機能議題。產業轉型取代控制成本下,市區優勢地段重新回歸企業設址與建造總部重點,在舊辦公樓退出市場,帶動市區辦公室空置率下滑,新興辦公樓如信義微風、南山廣場租金上揚情形下,租金起漲已成 2018-2019 顯著趨勢。

三、以購代租,參與更新重建是明智抉擇;利率長期低檔下,資金動能充裕,企業以購代租具有實質效益,也是推動交易量能主因。核心區域商辦都更、危老重建在租金誘因下,已非全然純轉換為豪宅,核心區段辦公商機再加碼。

歐人彰指出,壽險業、傳產業、建設公司今年積極投入商用市場,紛紛買地擬開發商辦大樓。近二年台北市松山區及大安區純辦大樓交易多為金融、傳產、壽險和科技業,而台北市純辦交易規模高達 330 億元以上,顯現出純辦大樓深受投資人喜愛,下半年不動產標售案件越來越火熱,預計將會帶動一波投資熱潮。以空軍活動中心地上權標售案為例,吸引五家金融保險業者前來搶標,元大商銀更開出約 82 億元得標,高出底價約 45 億元,溢價率高達 123%,每坪權利金約 720 萬元,再創新高。不動產業者推估,未來原非商辦核心區段的仁愛路二段,租金應上看每坪 6000 元,辦公室租金收益價值大幅看好。

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