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〈房產〉中國打房催生「買租約」商機 70萬買32年使用權

鉅亨網新聞中心

自今年 3 月 20 日以來,樓市限購潮席捲中國,有近 60 個城市出台大量調控政策抑制樓價。但「上有政策,下有對策」,開發商見招拆招,催生了另類商機。買家只需花費數十萬元購買一紙租約,不享有產權,在限購「緊箍咒」下,這類產品竟然被熱捧。

距離番禺祈福新邨 10 分鐘車程的富山自由度,一個面積 65 平方米公寓,每平方米 1.2 萬元 (人民幣,下同),總價 70 多萬元,比周邊住宅便宜一半以上,但其實開發商和買家簽訂的只是 32 年期使用權合同,70 萬元使用費要一次過付清。

香港《明報》引述售樓人員表示,這種方式不受限購政策影響,不會留下買房紀錄,買家還可轉租給別人收取租金,年回報率約 4-5%。合同上年限到 2049 年,屆時如果政府不收回土地,業主 (租客) 可以繼續住,如果政府要求增加土地出讓金,業主再平攤。

類似的還有墅山公館,開發商和買家簽訂租賃合約,由拿地開始,30 年租期 (目前剩 26 年) 租金一次付清,一個 47 平方米單位租金共 32 萬元,可以轉租第三方,租賃合約也可轉讓。周邊住宅月租 3000 元,相當於回報率達 11%。

目前該項目逾 600 伙的 47 平方米單位全部「售罄」,更有買家轉讓租約,開價 47 萬元,較去年底原價大升近 5 成。

對於國家規定最高 20 年租賃期,售樓人員笑稱「你也不會持有這麼久,過幾年轉手就行了」。而且可以首期付 5 成,剩餘向農商銀行貸款,並強調由開發商出面,貸款沒有問題。

中原地產中國大陸區副總裁兼華南區總裁李耀智表示,中國沒有規定不可以一次過收取租金,開發商房子賣不出去,利用這個方式變相賣樓,不過因為沒有產權,買家不放心,應該仍是少數。

房地產公司人士指出,該類項目可能是閒置農村集體用地,國家規定農村集體用地不能轉售,但一些鄉鎮、村委仍然「賣」給開發商,規定期限,到期歸還,期內村民享受分紅。這種土地價格較普通土地便宜 40% 至 60%,但不能在銀行貸款,也不能作抵押,一旦要拆遷或徵用不會有任何賠償;自住可以,但不建議買來投資。

中山大學地理科學與規劃學院教授、廣州市政府政策諮詢顧問魏清泉表示,這種土地本來是給農民自住及個人使用,不能出售、出租給別人,一些地方存在私下操作的灰色地帶,但就此簽訂的合同沒有法律地位,如果出現問題,政府不對買家負責,買家要三思而行。
 

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