香港麥當勞加速轉型「輕資產營運」 元朗物業易手成首宗曝光交易

美國連鎖速食餐廳麥當勞集團出售在香港全部自持店舖物業的計畫，近日被認為已進入落地執行階段，標誌著麥當勞在當地市場正加速轉向「輕資產營運」模式。業內人士解析，這類「賣（漢堡）包不賣磚」的方式，有助於麥當勞逐步實現輕量化資產運營。

這項出售計畫於今年 7 月底以公開招標方式進行。麥當勞方面預計將放售全部 23 間在港物業，總估值約 30 億港元。首階段放售的八間店舖，總建築面積約 87,443 方呎，總市值約 12.05 億港元，分佈於香港銅鑼灣、堅尼地城、尖沙咀、旺角、大角咀、慈雲山、荃灣及元朗等地。相關計畫於 9 月 16 日截標，並在一個月左右後找到新買家。

元朗店舖詳情曝光 38 年升值 7.3 倍

根據中國香港特區政府土地註冊處近日的資料顯示，作為首宗曝光的交易，原屬麥當勞旗下的新界元朗區青山公路元朗段（俗稱「元朗大馬路」）元朗貿易中心地下 5 號鋪連 1 及 2 樓，已以 7738.8 萬港元的價格易手。

這間店舖由麥當勞方面於 1987 年 11 月以約 931.855 萬港元購入，前後持有長達 38 年。綜合測算，此次物業出售價格比購入價格升值約 6806.945 萬港元，升幅約 7.3 倍，每呎均價約為 6998 港元。

值得注意的是，這宗交易採行「售後租回」模式。麥當勞早在 2016 年 12 月已將該物業轉至 MCD REAL PROPERTIES LIMITED 名下，並與實際營運的麥當勞餐廳簽訂了 20 年租約。元朗大馬路這間 24 小時營業的店舖，租約將延續到 2036 年 12 月，每月租約價格約為 46 萬港元。對於新買家（據報導為中國香港本地投資者），這意味著可獲得約 7.1 釐的穩定物業回報，具有投資價值。

成交價大減三分之一 反映市場下行壓力

此次元朗店舖的成功交易，被認為是出貨意願明顯較高所致。該物業招標時市值逾 1.16 億港元，但最終成交價較估值低逾 3861 萬港元，或約 33.5%。

交易快速完成的宏觀背景，與近兩年中國香港物業價值不斷下滑及當地零售行業普遍面臨下行壓力有關。即使續租亦面臨減租壓力。數據顯示，今年二季度，中國香港核心區一線街鋪空置率大致呈上升之勢，尤其銅鑼灣空置率升至 13.2%，尖沙咀、銅鑼灣及旺角街鋪租金普遍下調。受此影響，當地除了麥當勞之外，部分餐飲和零售企業也開始選擇出售自有物業，實行輕資產經營模式。

市場普遍關注麥當勞下一階段的物業出售情況，具體包括位於西環士美菲路 12 號地下及 1 樓，以及旺角西洋菜南街 5 至 19 號地庫的兩處物業。