華爾街投行摩根士丹利 (下稱大摩)(MS-US) 近日召開閉門會議研判中國宏觀經濟，將中國房市復甦時間預期從第二季延後至明年第四季。這項調整源自於當前市場現實與政策效果之間的落差，因北京今年初提出的「系統性收儲去庫存」和「處理兆元級房地產信貸」兩大關鍵條件均未實現，市場調整壓力持續顯現。

根據中國國家統計局最新數據，全國商品房待售面積從 2024 年 4 月的 7.48 億平方公尺逆增至今年 3 月底的 7.87 億平方公尺，政策調控下庫存壓力不減反增。市場活躍度呈現斷崖式下滑，北上廣深等一線城市 4 月新屋銷售面積較上季下滑達 42% 至 47%，5 月前兩個禮拜北京新屋成交套數較近十周平均下降 35.6%，上海同期成交量亦萎縮 30.5%。

大摩指出，中國當前政策刺激力道不足以扭轉市場信心，量價下跌趨勢恐將持續。

此外，中國信貸市場也面臨嚴峻考驗。今年前四月建商境內外公債發行規模年減 34%，民營建商發債佔比不到 15%，融資管道近乎凍結。儘管首套房貸利率已降至 3.25%，但城鎮居民購屋意願指數跌至 42.3% 的歷史低點，新增貸款規模年減 28%。中國銀行對房地產貸款審批更持續收緊，政策傳導有明顯滯後。

國際貿易摩擦的連鎖效應正在顯現。關稅戰導致中國出口轉內銷加劇產能過剩，外貿依賴型城市經濟承壓，直接影響居民購屋決策，普遍延後換房計畫，剛需群體對就業穩定性的擔憂顯著上升。

大摩在會上警告，儘管中國去年底的救市政策釋放部分需求，但關稅衝突若持續升級，可能進一步延緩市場止跌進程。

政策層面上，大摩則認為目前進入特殊觀察期。中國中央層級短期恐難推出強刺激措施。今年首季，中國建商銷售數據尚可，官方定調強調「鞏固市場穩定」，且單季數據波動不足以觸發干預機制。

市場普遍預期，只有當銷售數據連續數月惡化、房價出現系統性下跌時，才可能觸發新的救市政策。這種政策真空期恐持續推升市場不確定性。

值得關注的是，大摩在下調房市預期的同時，仍對中國經濟前景保持審慎樂觀。

大摩指出，全球資產配置正在重構，中國在建構 AI 全鏈條生態系統的獨特優勢，可能催生新的成長領域。對一般購屋者而言，目前市場調整期也許暗藏結構性機會。當市場回歸理性，核心城市優質資產與功能性住宅產品可望率先觸底回穩。