一線大城全鬆綁！北京房市新政今上路 頭期款最低20% 利率下限3.5%

中國各地城市持續刺激房市，繼上海、廣州與深圳後，北京今 (27) 日實施房市新政策，首套房頭期款比率降至 20%，房貸利率最低則來到 3.5%，至此一線城市全面鬆綁並落實中央政府推出的「517」房市新政。

中國《財經網》報導，北京市住房和城鄉建設委員會等四部門週三 (26 日) 聯合印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(下稱通知)，明確實施調整商業性個人住房貸款最低頭期款比例跟利率下限，調整住房公積金個人住房貸款最低頭期款首富比例，支援多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建築、裝配式建築或超低能耗建築的住房公積金貸款額度，組織開展住房「以舊換新」活動等政策措施。 

具體來看，北京購買首套房最低頭期款比例調整為不低於 20%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率 (LPR) 減 45 個基點，調整後五年期以上房貸利率下限目前為 3.5%。此外，針對購買第二套住房，位於五環內的最低頭期款比率調整為不低於 35%，貸款利率下限調整為不低於相應期限 LPR 減 5 個基點，調整後五年期以上房貸利率下限目前為 3.9%。

五環以外的最低頭期款比例調整為不低於 30%，貸款利率下限調整為不低於相應期限 LPR 減 25 個基點，調整後五年期以上房貸利率下限目前為 3.7%。此外，對於育有至少兩名以上子女家庭，購買第二套住房將被認定為首套房貸。

業內人士指出，整體來看，從中央到地方，從北京到上海各地的政策力道非常大，可以看到國家層面針對房市全面推動政策寬鬆，國家推動房地產行業和經濟復甦決心之大超出預期。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次北京降低頭期款比率，具有非常好的導向，減負效應有助於進一步提振購屋需求。此前北京首套房政策方面，即對於城六區和非城六區都落實了 3 成頭期款的政策，此次繼續降低，也說明降低頭期款比率成為北京當前房市政策中的重要工具。這對於降低購屋成本有非常明顯的作用。

中原地產首席分析師張大偉也說，北京落地 517 政策，基本符合預期。作為全國房市調控標竿的北京過去幾年房市一直平穩，在市場供需結構變化的情況下，順應市場，針對前期較嚴的政策微調，有利於市場穩定。

嚴躍進進一步指出，四個一線城市政策總體上都積極調整到位，為今年下半年購屋環境寬鬆創造非常好的環境，也有助於進一步增加購屋者的市場信心，對於後續市場行情提振具積極作用。國常會明確要做好去庫存工具的儲備，各地在實際運作中要善加利用此類利多政策。

值得注意的是，新調整的頭期款比率不僅適用於商業貸款，也適用於公積金貸款。對於申請住房公積金個人房貸，購買首套商品住房的繳存職工家庭，最低頭期款比率調整為不低於 20%，購買第二間房的繳存職工家庭，所購住房位於五環內的最低頭期款比率不低於 35%，五環外的則不低於 30%。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，北京房市新政對年輕人、新市民等群體購屋有較大的促進作用，特別是降頭期款比率具有極大的降低門檻效應，且公積金額度的提升，對很多工薪階層帶動效應較強。北京機關國企事業單位比較多，公積金新政帶動的需求比較明顯。

北京住建委相關負責人表示，此次不再按照城六區和非城六區劃分，而是改為按照五環內和五環外劃分，是跟北京市 4 月 30 日調整限購範圍保持一致。

從今年整體情況看，北京房市仍在盤整修復，根據北京市統計局上週二 (18 日) 公佈的數據，今年前 5 月北京全市新建商品房銷售面積年減 13.5% 至 373.8 萬平方公尺，其中住宅銷售面積年減 16.3% 至 262.7 萬平方公尺，價格端也在盤整。 5 月北京新屋價格月減 1.1%，年減 1.8%，中古屋月減 1.2%，年減 8.6%。

業內人士看來，北京 5 月房價下滑是新屋、中古屋共同作用的結果。

對於未來市場預期，張大偉表示，北京 6 月中古屋成交量已經接近 3 月小陽春，但新屋調整明顯，此次新政實施後，中古房成交量在 7 月有望穩定在 1.5 萬套左右，新建商品房也會有所穩定。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，除信貸政策外，北京仍有多個可優化方向，像是降低非京籍社保 / 個稅年限要求，5 年社保 / 個稅改為 3 年，郊區社保 / 個稅年限進一步降低，以及針對人才跟老年家庭等特定族群鬆綁限購政策。