〈房產〉壽險與建商對商用不動產買盤縮手 商仲：工業地產反而抬頭

壽險業、建商為兩大商用不動產大型買方，在今 (2023) 年投資動能雙雙熄火，壽險業交易金額不足百億元，建商買盤也止於 500 億元交易水準。商仲業者分析，受經濟、政策等因素影響，壽險業、建商在今年投資多持觀望態度，但工業地產逐漸抬頭之勢。

信義全球資產公司指出，壽險業及建商買方的資金充裕，並不會停止在商用市場布局，反而在今年的交易萎縮中著手擬定新的投資策略，明 (2024) 年交易動能是否回升，端看經濟環境是否降息、央行信用管制是否鬆綁等。

依統計，壽險業今年前 11 月購買商用不動產及土地交易量僅 64 億元，較去年同期銳減 86%。其中投資土地交易量為 53 億元，為國泰人壽購入桃園中壢區普忠段、台中烏日區新站南段土地貢獻；在商用不動產投資量縮幅度最明顯，今年僅有 11 億元，較去年同期縮減幅度達 97%，顯示壽險業在雙北地區已難尋覓合適投資標的，呈滿手現金卻無處下手。

同時，在建商方面，打炒房政策及選擇性信用管制政策影響下，購地動能減弱，相比自 2019 年起連三年建商獵地規模都突破 1000 億元水準，今年前 11 月建商在商用不動產及土地市場投資規模減退至 540 億元，購置區域集中在台北、台中兩地，但觀察到建商逐步加大比重購置商用不動產，今年就砸下 140 億元購置工業地產等產品。

信義全球資產總經理林三智分析，壽險業有大筆資金需要穩健的停泊點，商用不動產自然成為最好的去處，但在連續升息拉高壽險業投資不動產最低投報率門檻，雙北市已難找到可投資標的，觀察壽險業不會停止購置商用不動產，但會調整布局策略包括看好產業需求，鎖定工業廠辦、倉儲用地等工業地產；其二，因應內需市場回溫，民間消費動能強勁，著手布局商場、旅館等收益型產品。

因應市場變化，建商投資商用不動產也有調整，林三智進一步說明，信用管制政策緊縮土建融，削弱建商交易動能，明年建商布局將朝向兩個方向，其一，建商獵地眼光從素地轉向具有土地開發價值的不動產，例如精華地段透天店面、屋齡老舊商業大樓，或是有工業立體化開發潛力的廠房，這類產品現況可收租、未來可開發改建增值，進可攻、退可守更為彈性；同時，除住宅產品外，較有實力的大型建商會更加積極購入可開發商辦、廠辦的商用土地。

觀察今年商用不動產買方結構，市場少了壽險業者、建設公司大手筆獵地掃樓，但自用型買方嶄露頭角，展現強勁的交易動能，在今年已投下近 700 億元購入土地及商用不動產，又以辦公、廠辦類產品交易最為旺盛；此外，投資置產型買方也挹注了超過 150 億元的交易量，顯見商用不動產抗通膨的特性，因此備受高資產族群青睞。