〈房產〉北市商辦房東優勢恐大轉折 商仲：空置率可能暴增逾20%

今年第三季台北市辦公室租賃市場空置率僅 3.24%，仍呈現供不應求現象，但商仲業者指出，未來 5 年東、西區各自有數十萬坪的新建辦公室，若再加上壽險以及建商在市區內透過危老、都更重建辦公大樓，以及地上權開發案，隨著這些潛在新增供給預期 3-5 年後釋出，屆時辦公室空置率可能瞬間暴增，甚至有機會突破 2 成。

高力國際董事總經理劉學龍指出，北市辦公室市場將在一年內出現空置面積倍增、兩年內空置率倍增的趨勢，最悲觀的預測，5 年內甚至出現空置率跳增至雙位數的去化壓力，翻轉過去房東市場的絕對優勢。

劉學龍表示，面對市場危機，高力國際積極轉化為龐大商機，大刀闊斧成立業界唯一的業主代表服務部 ，並力邀業界專家楊治林、黃舒衛擔任該部門資深董事與董事之職。

甫上任即引起業界關注的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，未來除供需失衡的壓力，業主還要面對「租客市場」的三大挑戰，包括：區域發展多極化、新增競品彈性化以及需求條件弱化等。其中，區域發展多極化主要是因為過去 20 年，頂級辦公室供給不再僅限於信義計畫區，未來還有東、西兩大門戶總和超過 80 萬坪新增供給的挑戰。而新增競品彈性化則是指北士科、內科、南港的產業辦公室結合生產及成本優勢，透過總部、客製化的策略，進一步強化對承租方的吸引力。

最後需求條件弱化則是因為受到疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的刺激，企業對辦公空間的需求也出現價、量、質的變化，過去快速擴張、膨脹的租賃需求也會出現量變、質變。而台北東、西區兩大辦公室供給商圈分別為南港、台北車站，而兩地新建辦公室絕大多數以出租為主，要如何在最快時間內去化龐大的辦公室量體，將左右租金變化。

根據高力國際調研部董事梁儀盈初步分析，南港因是完整的科技產業聚落，預期科技製造業等租客會往該區靠攏，反觀擁有交通便利的台北車站則會以貿易、傳產或是金融等產業進駐。

以目前部分建商的做法來看，已鮮少採用先買地蓋樓然後出售的策略，反而是先尋求專業機構的意見，先握有潛在租客或是買家的名單，再去買地蓋樓幫買家量身打造辦公室空間。

黃舒衛指出，此舉主要是保障蓋出來的辦公室可以立即創造收入，尤其正值升息循環，經濟情勢相對保守，甚至企業整併的情況下，辦公室需求其實正在減弱。因此，接受到不少供給端的業者希望透過早鳥出租，或是先找到買家再進入辦公室開發市場的傾向。再加上淨零排碳趨勢已定，未來建商對於新建辦公室大樓是否有先行導入節能的系統或是設備，都將會左右未來辦公室銷售或是承租情況，尤其是頂級辦公室大樓更要講究這面向。