隨著美國聯準會 (Fed) 大幅升息抑制通膨，美國的抵押貸款利率上升到 5.78%，達到 2008 年 11 月以來最高水準，短短一周升幅是 35 年來最大。

根據房地美 (Freddie Mac) 周四 (16 日) 的數據，30 年固定利率抵押貸款利率平均報 5.78%，遠高於去年底的 3.11%，而且短短一周從 5.23% 上升 55 個基點，是 1987 年以來最大單周升幅。

Fed 周三一口氣升息 3 碼 (0.75 個百分點)，是 1994 年以來最強力升幅，希望藉此抑制通膨、冷卻房地產市場和更廣泛經濟。但貨幣政策緊縮力道需要小心度量，愈來愈多人擔心，美國經濟將陷入衰退。

抵押貸款利率雖然不是自動隨 Fed 升息而上升，但受其影響很深，因為抵押貸款利率與美國 10 年期公債殖利率密切連動，而後者又與美國基準利率預期走勢同步。

今年以來，Fed 直接控制的短期利率一共調升 1.5 個百分點，同期間，平均抵押貸款利率上揚將近 2.7 個百分點，是 10 多年來最陡峭的升幅。

房地產是美國經濟的重要組成，而且對利率格外敏感，當抵押貸款利率上升，眾多購屋者每月還款也會增加。

抵押貸款銀行協會 (MBA) 首席經濟學家 Mike Fratantoni 說，Fed 對房地產市場帶來很深遠的破壞性效應，「房地產需求已經大幅下降，我們將看到商用不動產市場景氣降溫。」

Realtor.com 資料顯示，美國購買中間價位房屋的買家，在 5 月的每月還款金額比去年 5 月多出約 740 美元。

隨著貸款利率上升，美國 4 月成屋銷售已經降到近兩年低點，但因為房屋供給少、買家眾多，美國的房價可能繼續上漲，加上借貸利率變高，一些潛在買家將被拒於門外。

Fed 除了升息以外，從 6 月開始也縮減資產負債表中持有的抵押擔保證券 (MBS)，是另一個推升抵押貸款利率的力量。

FHN 金融貸款貸款策略師 Walt Schmidt 說：「事情醞釀已久，MBS 市場剛失去最大單一買主。」