房仲業者統計全台六都人口數增減變化發現，2021 年各都遷出人口都高於遷入人口，且六都同時出現社會增加人口負成長現象，不過人到哪裡去，據統計，大都會蛋白區人口現移入潮，去年在新北林口、新竹竹北及台中北屯，淨遷入人口數合計達逾萬人。

永慶房產集團根據七都各民政局人口資料及內政部實價登錄統計資料交叉比對，觀察 2021 年七都會區淨遷入人口排名前十大行政區，由新竹縣竹北市 4175 人，站穩七都人口吸力最強行政區，住宅均價落在每坪 29.4 萬元。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，竹北市去年人口淨遷入之所以能奪下七都行政區之首，除了鄰近新竹科學園區，發揮人口磁吸效應外，區域內產業聚落也不斷發展，如「台元科技園區」、「台大生醫園區」和「AI 智慧園區」等，吸引多家大廠進駐，逐漸形成另一個產業及創新研發的新聚落，創造大量、穩定的工作機會，帶動人口不斷移入，擊敗七都各行政區，成為最熱門移民區域。

隨著人口持續增加，竹北市不再像初期發展蕭瑟，已陸續增設不少學區，因應不斷攀升的就學需求；此外，基本的生活機能也逐漸到位，去年底新竹縣首家大型百貨商場「大遠百購物中心」開幕，未來還有蔦屋書店、龍享廣場、豐邑機構商場等，帶動竹北的生活品質進一步提升，宜居條件讓許多竹科人、生技業和醫生族群紛紛選擇在竹北購屋、置產，加上當地居民所得高且收入穩定，購屋實力堅強，未來房市表現仍可期待。

至於人口紅利表現第二、第三的為新北市「林口區」、台中市「北屯區」，住宅均價分別落在每坪 29、22.2 萬元。陳金萍指出，林口區和北屯區近年發展亮眼，區域內重大利多接續點火，其中不乏大規模交通建設、商場、產業園區等，以林口區來說，過去被譏為三大鬼城之一，但近年在機場捷運、三井 OUTLET、工一工業區，以及國際媒體園區帶動下，創造龐大的就業機會，進而形成強大的人口拉力，也因便利的交通機能，成為「脫北」者移居第一順位；而北屯區近年則因坐擁捷運綠線、鐵路高架等交通題材，以及大型商場 COSTCO、台中巨蛋、漢神百貨等進駐，當地生活機能日漸完善，區域房市後續發展備受期待，加上相對低基期的房價，也讓不少民眾湧入購屋。

如綜觀人口紅利前十大熱門行政區，陳金萍表示，可以發現多為過去房價基期低的蛋白區，而這些行政區可以找到幾個共通點，首先是「科技業設廠」，受惠於美中貿易、新冠疫情，不少國際大廠、台商來台設廠，促進區域產業發展，創造出龐大的就業機會，進而產生強大的人口拉力，如新竹縣市在「竹科」的加持下，就有「竹北市」和「東區」兩行政區入榜，高雄市在政府積極推動下，也有仁武產業園區、橋頭科學園區，最近更有台積電 (2330-TW) 設廠的光環，讓「仁武區」、「橋頭區」搶進榜單；第二是區域內多有「新興重劃區」， 相較於蛋黃區開發飽和、供給少的問題，不少建商在蛋白區內的新興重劃區大舉推案。

由於住宅產品選擇多元，加上重劃區市容整齊舒適，重大建設陸續開工、生活機能也逐步到位，受到不少首購或是換屋族的青睞；最後則是「低基期房價」，入榜的行政區，住宅均價多落在親民的 1、2 字頭，不少在蛋黃區就業的民眾，在交通及房價的取捨下，選擇往「蛋白、蛋殼區」移動，以時間成本替代房價成本。