REITs 在全球都被視為很好的理財工具，但是我國多年來 REITs 市場規模成長停滯，甚至屢屢成為市場狙擊清算的目標，探討台灣 REITs 發展可以發現其存在「先天不足、後天失調」的問題，從主管機關當初交給銀行局，便是錯誤的開始，加上信託制的保守體制，讓受託銀行管理與投資標的缺乏彈性，都是台灣 REITs 宛如死水的主因。

台灣《不動產證券化》法規在 2013 年上路，規定 REITs 可在台股掛牌，希望藉此活化並提升資產價值，並增添台股資金活水。但是事與願違，從 2005 年發行第一檔 REITs 富邦一號至今已經 16 年，期間我國只發行過 10 檔 REITs。

其中，基泰之星、三鼎、駿馬一號已經在 2012 年與 2015 年陸續清算下市；現存的 7 檔 REITs 中，有 5 檔為壽險業發行，包括：國泰一號、國泰二號、新光一號、富邦一號與富邦二號，另兩檔圓滿一號、樂富一號則分別由王道銀行、樂富資本所發行。

REITs 總市值在 2007 年時，曾達 1250 多億元，但在三鼎等 3 檔陸續清算下市後，現存的 7 檔 REITs 合計市值僅約千億元，且近兩年爭議不斷，尤其新光一號今年再度面臨清算危機，雖然受益人會議最後決議結果以些微差距未通過清算，逃過下市命運，但仍帶給市場一大震撼，並且引發金管會關切，即將大刀闊斧進行改革。

台股市值高達 30 兆元新台幣，排名在亞洲國家名列前茅，但是 REITs 市值卻遠遠落後其他亞洲國家，這幾年台灣 REITs 發展宛如被打入冷宮，規模近乎停滯，但同期間，全世界的 REITs 市場卻非常蓬勃發展，比起美國及新加坡的 REITs，占整體市場動輒 6~7%，台灣與新加坡差不多時間開始發展，但台灣目前占比卻只有 0.2~0.3%。

主要是台灣 REITs 架構出了問題，光是當初第一步決定主管機關由銀行局擔任，而非不動產管理機構，便是錯誤的開端。台灣 REITs 在申請募集時審查時程很冗長，從送件到主管機關核准費時超過半年，是因為銀行局人力不足，加上不動產管理也非銀行局本科專業，所以審查作業拉長，也讓業者的發行意願因此意興闌珊。

再者，REITs 的規模擴大不易，目前各 REITs 投資標的包括辦公大樓、百貨大樓和飯店等，雖然現行法規允許 REITs 增資或處份標的、更換不動產標的，但真的要增加規模並不容易，受託銀行與不動產經紀等常有不同意見，且因為投資項目有限，沒有辦法提供像國外那樣的物業版圖分散度以及收益率，所以台灣的 REITs 交易冷清。

也正因為投資標的和投資效益有限，不但無法獲得投資人青睞，加上資產增值明明已經翻倍，但 REITs 操作缺乏彈性之下，配息率一直很低迷，所以屢屢遭到市場派狙擊。

以今年以來備受爭議的新光一號為例，旗下投資標的有新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓、新光中山大樓、台証金融大樓、新光信義華廈等，最初募集 113 億元，但現在資產重估價值已經超過 250 億元，數字會說話，當然過不了投資人與市場派這關。

而投資標的之所以匱乏，除了法規的限制，其最大的問題在於我國 REITs 為信託制，受託管理的機構為銀行，管理心態大多消極，對受託銀行來說，若與不動產經紀商有不同意見，便須向金管會說明，為了減少不必要的麻煩，對於 REITs 的管理、收益分配及追加募集，均過於欠缺彈性，致 REITs 錯失成長契機，REITs 因此很難靈活操作，陷入「後天失調」困境。

雖然金管會已經決定今 (2021) 年下半年推出新制，讓 REITs 未來可轉換為基金型，希望藉由雙軌制可以救活 REITs，但是除此之外，主管機關對於不動產專業的提升，以及投資標的的開放都應該更彈性，REITs 發展 16 年才首度進行大改革，大家都睜大眼睛在看。