香港房市熊來了 大行喊賣房地產股 年內呈探底格局

香港最快本週迎接 12 個月來首次升息，利率向上勢必打擊本地地產股。市場人士普遍認為，升息會增加房貸者負擔，削弱港人買房意慾；同時，由於人民幣預期會貶值，亦會令來港買房的大陸投資者卻步，長遠將打擊香港房市銷情，故料房地產股年內仍會呈「探底」格局，目前投資價值不具吸引力。

花旗早前就已預料，今年下半年香港房價會因升息而跌 7%，里昂 8 月也發表報告，估計未來 12 個月，香港住宅房價將跌 15%，香港房地產股將「跑輸大盤」，決定下調該類股的評級至「減碼」。

德銀在上週也發表報告，更指香港房市將跟隨股市及利率趨升而步入熊市，按以往數據，一旦房市陷入熊市後，平均下跌周期可達長達 33 個月，其間房價平均累挫達 41%。據該行觀察，目前香港房市已進入熊市的首階段，這個階段會持續約 8 個月，期間平均房價會顯著下挫約 28%，整體成交量也會大跌。

雖然近期地產股估值已降至吸引水平，令股價出現超過 4 成的折讓，股價現時顯得吸引。但德銀警告，這可能只是「價值陷阱」，因為隨著房價下跌，房地產股的獲利也會跟隨下調，股價自然會再向下調整。為反映此預期，德銀大砍多檔房地產股目標價，降幅最多達 2 成。

另外，交銀國際亦發表報告看空房市，建議投資者在選股上，應偏好推盤較快、可提前鎖定利潤的發展商，例如新地 (0016-HK)。

宏匯資產管理董事及投資策略總監林嘉麒的預期指出，香港最初升息的兩三次，對房地產股影響料不大，因利率仍然偏低，房貸負擔增加並不多，而且市場需求仍在。但回顧 2008 年金融海嘯前，當時美國在 2 年內連續升息 17 次，將利率由 1% 推升至 5.25%，升幅高達 4.25%。若按此標準，目前美國利率只是上升循環的初期。

他指出，長遠再升息，始終不利房地產股，若投資者旨在收利息，不如直接買入無風險、年利率逾 3% 的 10 年期美國國債。至於在眾多房地產商中，擁有較多受污染的工業廢棄地段和農地的恒地 (0012-HK) 和新地，有可能因為政府未來的土地政策而受惠。

除了地產股外，收租股和 REITs (房地產信託基金) 亦受利率漲跌影響，在銀行存款利率上升下，收息股的吸引力將會下降，股價有回調壓力。但金利豐證券研究部執行董事黃德几指出，收租股太古地產 (1972-HK) 和九倉置業 (1997-HK)，今年在跌市時反見逆市上漲，尤其是太古地產，過去 1 年累漲逾 13%，大幅跑贏大市。

他表示，有別於地產發展商，收租股能受惠於香港零售市道的表現，而且市場對香港的商廈有頗大需求，故預期受升息的影響會較小，料可以跑贏地產股。

至於目前股息率仍有 3.4% 的領展 (0823-HK)，由於旗下商舖主要出售民生日常用品，受外圍經濟衝擊有限，防守性較強，匯證給予的目標價更達港幣 83 元，評級為「買入」。

野村香港扡產研部主管郭美珊則表示，由於週邊不明朗因素頗多，加上中國經濟走勢與流動性多寡對香港房市的重要性愈來愈高，都令市場更難窺看香港房市前景，香港的房市能見度不超過 3 年。

自年中以來，房市交投轉淡靜，發展商定價不及過往進取，均反映市場開始擔心升息週期開始。她認為，目前香港基本面仍正面，市民的買房意欲仍強烈，預期中線房市走勢與 2015 年 9 月至 2016 年 3 月期間相若，即「今年房價仍有約 2% 至 3% 的升幅，但明年就會溫和回落 13%，回到 2018 年初水準。」

選股方面，郭美珊表示，全球基金經理都對房地產股的低估值表示驚歎，投資者宜揀選在資本管理上尤其活躍的發展商股，或中環寫字樓收租股，她保守估計明年中環寫字樓租金升 10% 至 15%。