信義全球資產：北市商用不動產交易Q2量增價跌 租金漲

依信義房屋(9940-TW)旗下的信義全球資產最新統計，台北市地產交易經過2016年第1季的急凍，在第2季交易量放大並呈現價格較顯著修正，各商圈辦公室平均售價第2季全面向下，平均售價下跌至每坪85.2萬元，但是租金小漲至2121元，第2季空置率則再降低收斂至8.1%，毛租金資本化率在售價租金走勢背離情況下，上升0.02個百分點至2.37%，顯現基本面需求仍在，雖然售價受整體房市趨勢影響下降，但租金溫和上漲。

信義全球資產總經理柯宏安分析，2016年春節過後，年初遞延的買氣回籠，第2季看屋及出價的買方增加，交易動能也升高，與第1季成交量跌至谷底的情形不同，賣方認知到市場氛圍不佳，願意降價出售，交易熱度出現一波回溫，也使價格普遍修正，但是受到英國脫歐、全球金融震盪的影響，投資人可能偏向觀望，且遇到民俗月的交易淡季，買賣交易可能再度陷於盤整。

不過，在央行第四度降息，使房貸負擔更小，拉近租與買之間的成本差距，加上近幾季來租金呈上漲趨勢，當租金及房貸利息出現黃金交叉，有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。

信義全球資產分析，從交易邱來看，相較於2016年第1季成交量低、價格挺住的情況，第2季隨著商圈同步降價，商辦交易量也跟著回升，包括內湖科技園區也是如此。

在空置率部分，由於2016年無新釋出的商辦大樓，市場以去化現有樓地板面積為主，因此空置率仍持續下降，第二季平均空置率再下修至8.1%，從各商圈表現來看，信義世貿、南京四五、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降，敦北民生本季空置率僅2.66%，是各商圈中最低者。

而租金部分，A+級辦公上漲至2956元，A級辦公上漲至1876元，B級辦公則上漲至1471元，在空置率持續走低，基本面仍有辦公空間需求的情況下，租金溫和上漲，未來若政策持續調升房屋稅、地價稅，出租方可能反映成本漲租，進一步推升租金漲勢。

信義全球資產分析，內科廠辦方面，平均空置率下降至6.08%，但是區域表現呈兩極，西湖段近期都保持3%以下水準，本季空置率再降至0.83%，是相當難得的超低空置率，帶旺西湖段租金上漲至1258元，顯見西湖段廠辦相當搶手，公司行號搶著進駐，售價部分則不敵整體房市價格修正的壓力，小幅下修至每坪59.8萬元。而文德段及舊宗段表現相對弱勢，第2季空置率上揚、價格下修，空置率擴大至10%以上，目前售價下跌至每坪45.5萬元左右，加上區域新廠辦案件供給量較多，租金也小幅下修，尤其舊宗段空置率一口氣增加2個百分點，和西湖段形成強烈對比。